Что такое реструктуризация ипотеки, на сколько выгодно и как ее получить?

Содержание:

1. Что такое реструктуризация ипотеки
2. Виды реструктуризации
   1. Увеличение срока ипотеки
   2. Ипотечные каникулы
   3. Отмена штрафов и пени
   4. Рефинансирование
   5. Изменение валюты кредита
3. Реструктуризация валютной ипотеки
4. Реструктуризация военной ипотеки
5. Программы по реструктуризации
6. Документы для реструктуризации ипотеки
7. Нюансы при реструктуризации
8. Банки и реструктуризация
9. Судебная практика

Читайте по теме: Что значит рефинансирование кредита для физического лица и как оно проходит?

Реструктурировать займ (не только ипотечный, но и любой другой) может только банк, который его выдал. Если коротко, то реструктуризация долга по ипотечному кредиту означает пересмотр условий его выплаты – снижение процентной ставки, увеличение срока выплат, списание части суммы основного долга, списание штрафов и пени, которые успели накопиться за время просрочек платежей, а также отсрочка выплат (период, в течение которого должник может погашать только проценты или не погашать вообще ничего, но с условием, что дальше последует возобновление выплат, причем, без просрочек).

Что такое реструктуризация ипотеки

Объяснить, что такое реструктуризация ипотеки, можно, применив другой термин – «пересмотр условий».

Главная цель, которую преследует реструктуризация ипотечного кредита – помочь заемщику справиться с выплатами в непростое для него время и избежать того, что его единственное жилье, на которое наложено обременение, будет продано на торгах, чтобы погасить накопленную им задолженность перед банком.

Стоит отметить, что помощь может прийти как от банка, так и от государства. К примеру, со стороны АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Как сделать такую реструктуризацию – об этом речь пойдет дальше.

Реструктуризация ипотечного долга предполагает изменение кредитного договора (точнее, дополнение его новым соглашением) таким образом, чтобы заемщик, временно переставший справляться с кредитным бременем, либо получил небольшую передышку, либо – новые условия, которые он сможет выполнять (к примеру, при увеличении срока кредита сумма ежемесячных платежей уменьшается, и их внесение становится для заемщика посильной задачей).

А кредитные каникулы, что это такое? Это один из вариантов реструктуризации, когда на некоторый период заемщика освобождают от выплат кредита совсем или он может выплачивать только основной кредит, без начисленных на него процентов (которые могут достигать едва ли не половины всего платежа, а то и больше).

Банк также может списать пени и штрафы, накопившиеся с момента первой просрочки. Простыми словами, человеку дается возможность не начать копить просрочки, а справиться с кредитом по-новому. Это выгодно и клиенту, и банку – первый не потеряет недвижимость, не испортит свою кредитную историю и не получит дальнейших финансовых проблем, второй сохранит клиента и продолжит получать от него регулярные выплаты. Несмотря на возможные послабления человеку, который хочет реструктуризировать ипотеку, банк в накладе точно не останется. Вот почему его работники могут сами предложить пойти на такой шаг клиенту, который до настоящего момента исправно платил, а потом внезапно стал допускать просрочку за просрочкой.

Виды реструктуризации

Пересмотреть условия кредитования банк может по-разному. При этом реструктуризация ипотечного жилищного кредита может идти по одному из следующих путей:

Объедините все займы в один!
Уменьшите переплату и ежемесячный платёж!

Рефинансировать

• Получение помощи от государства.

• Увеличение срока выплаты займа.

• Сокращение процентной ставки.

• Списание пени и штрафов.

• Кредитные каникулы.

• Пересмотр графика погашений кредита.

• Рефинансирование.

Банк может предпринять не один, а несколько из указанных выше шагов. При этом реже всего банки идут на снижение процентной ставки или предоставления полных кредитных каникул, которые предполагали бы временное освобождение от внесения любых сумм на счет банка.

Увеличение срока ипотеки

Самая распространенная мера – увеличить срок ипотеки. К примеру, вам осталось платить 100 тысяч рублей по 10 тысяч рублей ежемесячно. Тогда банк, удостоверившись в том, что вы по объективным причинам не можете вносить такие суммы в счет погашения ипотеки, заключает с вами дополнительное соглашение к договору, в котором указывает, что сроки выплат увеличиваются с 10 до 20 месяцев, а сумма выплат сокращается с 10 до 5 тысяч рублей в месяц. Расчет приведен грубо, на деле могут быть немного другие цифры за счет начисления процентов. Но смысл ясен – человек платит дольше, зато получает возможность экономить каждый месяц ту сумму, которую просто не может больше позволить себе отдавать банку.

Можно ли увеличить срок ипотеки не в два раза, а меньше? Это решают вместе заемщик и представитель банка. Никаких шаблонных решений в отношении пересмотра такого платежа не существует – все зависит от возможностей клиента и желания банка пойти ему навстречу.

Ипотечные каникулы

Это такой вид послабления заемщику, который предполагает временное сокращение вносимых в счет погашения кредита платежей. Вариантов тут может быть несколько:

1. На относительно небольшой период времени (не более пары месяцев) заемщику разрешается не платить за кредит совсем. Обычно, основанием для такого решения банка должно стать что-то очень серьезное – к примеру, нахождение клиента в больнице в тяжелом состоянии после ДТП (что должно быть подтверждено всеми необходимыми документами).

2. В течение нескольких месяцев (обычно – до полугода, реже – до 1 года) заемщик платит только проценты по кредиту, что позволяет сократить размер ежемесячных выплат.

3. Также в течение некоторого времени заемщик выплачивает только основной долг, без начисленных на него процентов (в таком варианте ипотечные каникулы встречаются редко, поскольку это невыгодно банку).

Иногда встречается такое, что каникулы предусматривает сама ипотека – льготный период указан в договоре. В нем должны быть прописаны основания получения отсрочки и порядок ее получения.

Отмена штрафов и пени

Штрафные санкции применяются по отношению к вовремя не оплаченному кредиту уже с первого дня просрочки. Сумма пени прописана в кредитном договоре, который клиент заключал с банком. Обычно она составляла от 0,1 до 0,6 % от суммы просрочки, но, согласно недавно принятому Государственной Думой РФ закону, теперь пеня за просрочку платежей по ипотечным кредитам не может превышать размер ключевой ставки ЦБ, если на сумму кредита начисляются проценты за тот период, в течение которого имеет место просрочка, и 0,06 % от суммы просроченной задолженности в день, если проценты не начисляются.

Пеня также может иметь фиксированный размер или нарастать пропорционально, стартуя от определенной суммы, не зависящей от суммы просрочки.

Читайте внимательно договор на стадии его заключения: в нем также могут быть прописаны иные штрафные санкции за просрочку – единовременный штраф, поквартальные штрафы и т.п. Впрочем, просрочка платежей более чем на 4 месяца уже дает банку основание обратиться в суд.

Отмена набежавших за то время, пока заемщик не платил по кредиту, штрафов и пени – это тоже один из видов реструктуризации. Такое действие может предлагаться вкупе с другими шагами банка или отдельно.

Рефинансирование

У рефинансирования есть неоспоримые плюсы перед реструктуризацией. Она помогает снизить ежемесячные платежи (если это являлось целью обращения клиента за услугой), но при этом не требует предоставления документов, которые говорили бы о том, что заемщик оказался в трудной финансовой ситуации.

Рефинансирование ипотеки может быть произведено как тем банком, который ее выдал (не всегда, зависит от политики конкретного банка), так и любым другим, который предлагает данную услугу и под требования которого вы подходите.

Важное условие рефинансирования – у клиента не должно быть просрочек платежей по кредиту ранее, минимум – в течение последнего года. Вот почему к программе нужно обращаться не тогда, когда накопились просрочки, а еще на том этапе, когда вы почувствовали, что платить стало тяжело.

К минусам программы можно отнести долгую бумажную волокиту.

Изменение валюты кредита

Если ипотека бралась не в рублях, а в иностранной валюте, которая существенно выросла в цене с того момента и ежемесячные платежи в пересчете на рубли увеличились едва ли не в два раза, то неплохим вариантом реструктуризации кредита станет перевод займа в рубли. Воспользоваться таким вариантом не смогут те заемщики, которые получают официальную зарплату как раз в той валюте, в которой оформлена их ипотека.

Изменение кредита с переводом ипотечного долга в российскую валюту происходит по курсу, действующему на день внесения изменений. Это может быть либо курс Центробанк, либо курс, предложенный самим банком – заемщику выбирать не приходится. В любом случае, выгода для него будет налицо.

Реструктуризация валютной ипотеки

Вмешательство государство в данную сферу вызвано тем, что курс валют (и доллара, и евро) вырос практически в два раза по отношению к рублю. Заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте, теперь, совершая ежемесячные платежи в рублях в пересчете по курсу банка, переплачивали практически в два раза. Это стало непомерным бременем для большинства из них.

Был подготовлен Законопроект о реструктуризация валютной ипотеки, однако, силу закона он так и не обрел. Тем не менее, многие банки идут навстречу заемщикам, которые обращаются к ним с просьбой пересчитать займ в рублях. Хотя в итоге человеку приходится заплатить все равно больше, чем если бы он изначально взял ипотеку в рублях, он получает возможность сократить размеры ежемесячных платежей.

Согласно законопроекту, который все еще находится в стадии доработки и рассмотрения, банки обяжут проводить реструктуризацию валютных ипотечных займов по первому же обращению клиентов. Пока же единственный работающий инструмент, который помогает хоть как-то решить данную проблему – помощь со стороны АИЖК.

Агентство защищает права пострадавших валютных ипотечников, погашая часть их долга перед банком или добиваясь снижения процентной ставки (опять же, выделяя деньги банку, так что тот в итоге ничего не теряет).

И все равно реструктуризация валютной ипотеки сегодня продолжает оставаться головной болью как для заемщиков, так и для банков.

Реструктуризация военной ипотеки

Военная ипотека имеет ряд важных отличий от обычной. Она доступна только служащим ВС РФ, и погашает ее, по сути, данное ведомство. Цель программы – обеспечить военнослужащих жильем, которое они сами могут выбрать.

И первоначальный взнос за ипотеку, и ежемесячные платежи осуществляются за счет государственных средств. В остальном, отличия военной ипотеки от обычной невелики – к примеру, приобретенная недвижимость все так же оформляется в залог банку.

Условия кредитования достаточно выгодные, в программе участвуют многие крупные российские банки.

Исходя из самого понятия военной ипотеки, становится понятно, почему нет смысла делать ее реструктуризацию – средства перечисляются из бюджетных денег, а значит, на военнослужащего это бремя не ложится. Главное – чтобы военнослужащий находился на службе до тех пор, пока займ не будет погашен, иначе ему придется вернуть государству все до копейки. А так же вы можете узнать как рефинансировать военную ипотеку.

Программы по реструктуризации

Всего существует два варианта программы как таковой – либо реструктуризация банком единолично, либо с привлечением государственной помощи.

Читайте по теме: Все лучшие предложения по рефинансированию кредитов и ипотеки других банков в 2019 году (Топ 10)

Что касается первого варианта, то его основные моменты мы перечислили в пункте, рассказывающем про виды реструктуризации. Сюда можно отнести:

• списание суммы неустойки за просрочки,

• пересмотр условий кредитования,

• изменение графика платежей,

• введение кредитных каникул,

• изменение валюты кредита,

• рефинансирование.

Подробнее остановимся на том, какая программа реструктуризации предлагается государством.

Это так называемая программа поддержки ипотечных заемщиков, которая призвана помочь, в первую очередь, тем, кто брал валютные кредиты, а во вторую – социально незащищенным слоям населения.

Каждый год заранее объявляются условия участия в программе. Рассчитывать на нее могут любые льготные категории граждан. Варианты реструктуризации ипотечных кредитов с господдержкой:

• списание части основного долга по ипотеке (не более фиксированной суммы, которая определяется каждый год),

• сокращение годовой ставки до 12 %,

• перевод кредита из валюты в рубли.

Обращаться за реализацией программы необходимо совместно с вашим банком в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Документы для реструктуризации ипотеки

Основные документы должны относиться к числу тех, которые могут подтвердить наличие у заемщика серьезных оснований для того, чтобы не справляться с выплатами по долговым обязательствам и обратиться за пересмотром условий кредитования или другими вариантами реструктуризации.

Это может быть:

• справка из Центра занятости о нахождении в статусе безработного.

• Справка с места работы о доходах (где ясно видно, что доходы сократились по сравнению с теми, которые у вас были на момент оформления ипотечного займа, минимум на 30 %).

• Справка о нахождении в декретном отпуске.

• Свидетельство о рождении ребенка (еще лучше – двоих детей, например, погодок или двойняшек).

• Документ, подтверждающий порчу вашего имущества на сумму от полумиллиона рублей (в результате пожара, затопления или другого бедствия).

• Справка из больницы о продолжительном периоде нетрудоспособности в связи с болезнью.

• Смерть созаемщика или супруга, совместно с которым осуществлялась выплата долга.

• Справка о наступлении инвалидности с вытекающей из нее невозможностью выполнять свою прежнюю работу.

• Документ, подтверждающий выход заемщика на пенсию.

Подробный список документов на реструктуризацию ипотеки стоит уточнить в том банке, где был оформлен займ.

Для рассмотрения обращения потребуется написать заявление, в котором указать причину возникновения трудностей по уплате долга. К заявлению прикладываются копии документов, которые могут подтвердить указанные причины.

Непременно захватите с собой в банк паспорт и ипотечный договор.

Нюансы при реструктуризации

Как уже говорилось, реструктуризовать можно любой долг. Но для ипотечного займа действует ряд условий. К примеру:

• Основания должны быть серьезными, непременно – подтвержденными документами.

• Заемщик может рассчитывать на помощь государства.

• Банк рассматривает каждую заявку индивидуально, нет универсального сценария применения реструктуризации ко всем заемщикам.

Использовать материнский капитал можно только в том случае, если вы подаете заявку на рефинансирование – для реструктуризации займа он не подходит.

Чаще всего заемщиков интересует вопрос, до сколько процентов может снизиться годовой процент. Однако, спешим отметить – на снижение процентной ставки по программе реструктуризации банки идут реже и неохотнее всего. Скорее, вам будет растянут период выплат, что позволит сократить размер ежемесячного платежа. Но годовой процент останется тем же.

Тем заемщикам, которые находятся в декретном отпуске, также возможны послабления. Чтобы их получить, необходимо принести в банк свидетельство о рождении ребенка и справку с места работы о нахождении в декретном отпуске, а также о размере ежемесячного пособия на ребенка.

Поскольку жилищный зам может быть оформлен и на 30 лет, за время его погашения человек вполне может достичь пенсионного возраста. К пенсионерам могут быть применены послабляющие меры. Если вы чувствуете, что больше не можете тянуть кредит в прежнем объеме, обратитесь в банк, представьте пенсионное удостоверение и справку из Центра занятости о том, что больше нигде не работаете. Также понадобится справка о размере пенсии (не нужна, если выплаты приходят на карту того банка, где была оформлена ипотека).

Сколько можно раз обращаться за подобной услугой? Сложно ответить однозначно. Дело в том, что банк вправе вам в ней оказать (хотя в таком случае вы можете отправиться в суд и добиться пересмотра условий кредитования через него). Как говорилось выше, реструктуризация отличается тем, что к ней неприменимы типовые решения. Если один раз вам одобрили пересмотр условий кредитования по причине выхода в декретный отпуск, это не значит, что вам откажут в другой раз, когда вы попадете под машину и на месяц окажетесь прикованы к постели. Так, банк может просто применить разные виды реструктуризации – кредитные каникулы, отмену пени, пересмотр графика погашения и т.п.

Иногда банк может согласиться на продажу залоговой недвижимости с целью погашения за счет вырученных средств остатков долга. Этот вариант может стать выходом для тех, кто купил в ипотеку большую по площади квартиру и почти полностью погасил долг за нее. В таком случае можно продать объект (только с согласия банка, который должен снять с него обременение) и купить квартиру площадью поменьше или расположенную в другом районе, где недвижимость стоит дешевле.

Если вы хотите сдать приобретенную в ипотеку квартиру в аренду, на это тоже понадобится согласие банка. Данный шаг также можно рассматривать как вариант погашения кредита – вносить ежемесячные платежи за счет средств, перечисляемых арендатором.

Последние два случая не относятся к реструктуризации как к таковой, однако, могут помочь выбраться из намечавшейся долговой ямы.

Банки и реструктуризация

Если банк отказывает в реструктуризации, то это его право. Важным моментом является то, что провести данную процедуру может только тот банк, который выдал вам ипотеку, поскольку именно пересмотр условий данного договора требуется. То есть реструктуризация ипотеки в другом банке невозможна.

Остальные банки могут предложить рефинансирование, где самым привлекательным условием является меньший по сравнению с изначальным договором займа процент. К примеру, у ведущих российских банков в настоящее время услуга рефинансирования позволяет снизить размер процентов до 9-11 пунктов, а также объединить вместе с ипотекой другие займы в один под выгодный процент.

Отказ в реструктуризации ипотеки при наличии веских причин, по которым вы просрочили платеж (один или несколько) дает вам право обратиться в суд. Если суд встанет на сторону клиента, то банк заставят не только пересмотреть условия займа в пользу заемщика, но и отменить все набежавшие пени и неустойки.

Невозможно указать список банков, предоставляющих услугу реструктуризации – как уже говорилось выше, такая услуга предоставляется банком на добровольных началах и в каждом случае данный вопрос решается индивидуально.

Судебная практика

Обратиться в суд может любой клиент банка, который считает, что его права ущемляются. Вот только это не гарантирует, что дело будет решено в его пользу.

Накопленная к настоящему моменту судебная практика показывает, что примерно каждый второй иск о реструктуризации ипотеки одобряется судом. Те граждане, отклоняют кому иск, могут обжаловать решение суда в вышестоящей инстанции.

Существенный сдвиг в этом вопросе произошел с того момента, как был принят ФЗ (точнее, Постановление Правительства) №373 о реструктуризации ипотеки для населения.

В Постановлении четко прописаны условия, при которых банк не может отказать в пересмотре текущей задолженности по займу и условий ее погашения:

• Если доходы семьи сократились на 30 % и более.

• Если из-за разницы в курсе валют платежи по валютной ипотеки выросли более чем на 30 % в месяц.

Вариантами реструктуризации могут быть:

• Снижение размеров ежемесячных выплат в течение минимум 1 календарного года,

• Частичное списание суммы задолженности,

• Сокращение процентной ставки до уровня, не превышающего 12 % в год.

Чтобы последствия такой реструктуризации не были для банков чересчур невыгодными, Постановление также включает положения об АИЖК – именно с его помощью реализуется программа.

Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос