КалькуляторСкрытые собственники - кто это такие и как «не нарваться» на них при покупке квартиры?
Процедура покупки купли-продажи квартиры проходит при непосредственном участии покупателя и продавца, которым выступает собственник. Именно на него должно быть оформлено право собственности на недвижимость. Однако, уже после покупки может выясниться, что правом владения или проживания в квартире обладает кто-то еще.
Это так называемые скрытые собственники при покупке квартиры – лица, которые даже после завершения сделки могут оспорить ее и вернуть недвижимость или потребовать выделения доли, а также прописаться и жить в ней.
Кто такие эти люди? Разберемся в этом в нашей статье.
Кто такие скрытые собственники в квартире или доме
Что значит скрытый собственник? Под данным термином в жилищном законодательстве понимаются третьи лица, которые имеют право на часть недвижимости или проживание/прописку в ней. Кто это может быть:
-
Законный супруг владельца
По закону, независимо от того, на какого именно супруга оформлено право собственности, оба имеют право на распоряжение имуществом, нажитом за период брака. Вот почему перед продажей любой недвижимости требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку купли-продажи. Если такой доверенности не будет, заявить свои права на часть собственности второй супруг сможет уже после регистрации сделки, что приведет к ее отмене.
Потребовать такое согласие необходимо даже в том случае, если супруги уже разведены и вместе не проживают. Это не имеет значения, если квартира была приобретена в браке.
-
Иные наследники
Очень часто собственники продают жилье, доставшееся им по наследству. Супруг в таком случае права на часть собственности не имеет. Однако, могут объявиться иные наследники, которые предъявят свои права. Юридические тонкости оформления в данном случае будут зависеть от того, как именно продавец получил квартиру.
Если наследование произошло по завещанию, и его оригинал есть на руках, то проблем никаких не возникнет – данный документ определяет порядок наследования и исключает других претендентов на квартиру.
Если же завещания не было, и жилье досталось продавцу по закону, то в дальнейшем может выясниться, что на него претендует кто-то еще. К примеру, квартиру родителей в равных долях наследуют все дети, если иное не прописано в завещании. Для предотвращения возможных проблем в этом и иных случаях рекомендуется внести в договор купли-продажи дополнительный пункт и прописать в нем, что в случае объявления иных наследников продавец решит с ними все денежные проблемы самолично и передаст им положенную по закону часть средств, полученных от продажи жилья.
Однако, даже в этом случае хорошо подумайте, стоит ли связываться с унаследованными квартирами, особенно если времени с момента наследования прошло немного. Договор купли-продажи может нарушать права недееспособных родителей, супругов, лиц, находящихся на иждивении, или несовершеннолетних детей наследника. А значит, может быть аннулирован. В большинстве случаев об этом знают сами собственники, поэтому и спешат с продажей, даже путем занижения цена на объект.
-
Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире
Если речь идет о несовершеннолетних, то на их выписку из продаваемого жилья должны дать разрешение органы опеки. Либо детей необходимо сперва прописать в другом жилье, и только после этого выписывать их продаваемого. Если же несовершеннолетние убыли в детский дом или иное государственное учреждение на постоянное пребывание, за ними сохраняется их часть в квартире родителей. Аналогично с лицами, находящимися на иждивении у продавца.
-
Иные лица, прописанные в квартире
Если человек находится на воинской службе или в тюрьме, за ним сохраняется право проживания в квартире. К примеру, в жилье был прописан гражданин, получивший судимость в 1995 году или позже данной даты. Далее он был выписан в момент нахождения в местах лишения свободы, после чего квартиру приватизировали и продали. Но уже после возвращения такое лицо имеет законное право вновь прописаться в квартире и въехать туда на проживание. Бывший собственник квартиры будет как бы не при делах, так как права на часть денег от продажи такое лицо не имеет. Зато оно сохраняет право на проживание в ней, кто бы не числился ее хозяином.
Аналогично дела обстоят с лицами, убывшими для прохождения воинской службы в армии. Даже если за время их отсутствия жилье было продано, они имеют право восстановить прописку и поселиться в квартире.
Если в квартире был прописан гражданин, пропавший без вести, то и он сможет предъявить на нее права, если вдруг объявится. Вот почему рекомендуется провести проверку истории всех регистраций и судьбу ранее прописанных – чтобы узнать, зарегистрированы ли они теперь в другом месте или нет.
Права собственников жилья
Права и обязанности собственника жилья закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации. Среди них – право распоряжаться своей недвижимостью, например, продавать ее. Однако, не нарушая при этом прав иных собственников или лиц, прописанных в квартире.
Недобросовестные продавцы скрывают собственников недвижимости, чтобы провести сделку поскорее. Но для покупателя такая спешка может обернуться долгосрочной судебной тяжбой с лицом, объявившимся уже после закрытия сделки.
Как проверить недвижимость на скрытых собственников
Проще всего проверить квартиру на скрытых собственников через юристов или риэлторов. Юридическая экспертиза объекта позволит выявить все подводные камни. Покупатель заодно сможет убедиться в отсутствии обременений на квартиру и иных моментов, которые могут помешать заключению сделки или стать причиной ее аннулирования в дальнейшем.
Выявить скрытых собственников можно и самостоятельно. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРИП – в ней будет отражена вся история операций с недвижимостью за период с 1998 года (с этого момента ведется учет). В выписке будут отражены аресты на квартиру, переходы права собственности, запреты на совершение сделок и т.п. – все, что имело место за эти годы (а это свыше 20 лет, что немало).
Также непременно стоит обратиться в паспортный стол и заказать расширенную выписку из домовой книги. Вас интересует форма 9 и форма 12. В первой будет отраженно, кто прописан в квартире в настоящий момент, во второй – кто был зарегистрирован здесь ранее. Справка выдается бесплатно. Заказать ее можно также через сайт Госуслуги.
Какие правила нужно соблюдать, чтоб не потерять квартиру после покупки
Получив выписку с данными всех прописанных в квартире, необходимо убедиться, что каждому из них есть куда выписаться. Если речь идет о совершеннолетних гражданах, то желательно с каждого из них взять нотариально заверенное обязательство в том, что он знает о намечающейся сделке и обязуется в указанный срок (14 дней) сняться с регистрационного учета по данному адресу.
В случае с супругом/супругой продавца легко понять, скрытый собственник это или нет. Обязательно требуйте от него/нее нотариально заверенное согласие на сделку.
Если вы хотите купить квартиру у наследника, то пропишите в договоре купли-продажи, что он обязуется лично решать все имущественные вопросы с иными наследниками, которые могут объявиться.
Наконец, не стоит соглашаться на то, чтобы в договоре купли-продажи была указана заниженная стоимость сделки. Если она все же будет оспорена через суд, то вам вернется именно эта сумма, а не та, которая была передана продавцу в действительности.
Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос
