Как правильно продать квартиру, купленную в ипотеку?

Содержание:

1. Права владельца на ипотечную недвижимость
2. Кто продает кредитную недвижимость и покупает ее
3. Как организовать продажу недвижимости законными путями
4. Перечень необходимых документов для продажи
5. Способы продать ипотечную квартиру
   1. По договору задатка
   2. Продажа квартиры вместе с долгом
   3. Продажа недвижимости через банк
   4. По досрочному погашению долга
6. Особенности продажи ипотечной новостройки
7. Продажа квартиры по военной ипотеке
8. Преимущества и недостатки продажи квартиры в ипотеке
9. Инструкция по самостоятельной продаже недвижимости в ипотеку
   1. Сбор документов
   2. Составление договора
   3. Получение оплаты
   4. Заключение сделки
10. Риски продажи кредитной недвижимости

Читайте по теме: Как реструктуризировать долги ИП и юридических лиц - реально ли избавиться?

Права владельца на ипотечную недвижимость

Заключив кредитный договор, покупатель ипотечного жилья закрепляет возникшее право собственности записью в Росреестре. Одновременно на объект накладывается обременение. До погашения задолженности в полном объеме отношения между заемщиком и кредитором определяются ипотечным договором. Покупатель может распоряжаться жилплощадью с ограничениями.

Кто продает кредитную недвижимость и покупает ее

В зависимости от выбранной схемы продажи, продавцом может быть только собственник, владелец жилья и банк или только кредитно-финансовая организация. Банк выставляет залоговое имущество на продажу, если заемщик не имеет возможности выплачивать кредит и накапливает долг. Кредитно-финансовая организация может выступать и покупателем, но это редкая ситуация.

Как организовать продажу недвижимости законными путями

Без согласования с банком нельзя передавать в пользование третьим лицам, продавать или обременять предмет договора. Но риелторы и специалисты кредитно-финансовых организаций часто работают со случаями, когда владелец продает жилплощадь с обременением, чтобы, например, приобрести недвижимость с большей площадью.

Подобные сделки проводятся по одной из следующих схем:

1. Продавец досрочно закрывает кредит и реализует недвижимость.
2. Покупатель дает собственнику квартиры деньги на расчет по жилищному кредиту, после происходит окончательный расчет между сторонами.
3. Сделку ведет банк.

Перечень необходимых документов для продажи

Для продажи квартиры, находящейся в залоге, необходимы следующие бумаги:

• паспорта всех собственников жилья;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги, справка из ЖЭКа, подтверждающая отсутствие зарегистрированных лиц;
• справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии долгов по ЖКУ;
• справка с оценочной стоимостью объекта.

Если квартира приобреталась в браке, в список документов нужно включить согласие супруга на ее продажу, а если среди собственников есть несовершеннолетние, требуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Способы продать ипотечную квартиру

Есть несколько вариантов проведения сделки, каждый из которых имеет преимущества и недостатки. При юридически верном оформлении бумаг большинство рисков можно обойти.

Читайте по теме: Как рефинансировать ипотеку в 2018 году под 6%?

По договору задатка

Покупатель может передать прежнему владельцу деньги по предварительному договору купли-продажи или задатка. Этими средствами заемщик закрывает долг. Когда снимется обременение, стороны подписывают основной договор.

При таком варианте развития событий покупатель несет немало рисков. Владелец жилплощади может в последний момент отказаться от сделки или потратить деньги не на ипотеку, а на сторонние цели.

Прежде чем соглашаться с предложенной схемой, нужно проверить имущественные права продавца, составить юридически правильный договор.

Продажа квартиры вместе с долгом

При продаже ипотечного жилья кредит можно переоформить на третье лицо. В результате покупатель станет одновременно и новым владельцем недвижимости, и заемщиком.

Продажа недвижимости через банк

Иногда сделка полностью сопровождается представителем кредитно-финансовой организации. Покупатель оформляет ипотеку там же, где ранее это сделал продавец, и дальше исполняет его обязательства. Кредитор погашает долг предыдущего собственника и фиксирует переход прав.

По досрочному погашению долга

Собственник-продавец может самостоятельно найти деньги (взять нецелевой кредит или занять у родственников) и погасить жилищный заем, а потом продать квартиру уже без обременения. Это самый простой вариант. Спрос и стоимость жилья будут отвечать ситуации на свободном рынке, что важно для продавца. Покупатель немногим рискует, так что он может быстрее решиться на приобретение жилплощади.

Особенности продажи ипотечной новостройки

Продажа ипотечной квартиры на этапе строительства - непростая задача. Сложность процесса не стоит той суммы, которую получится выиграть на разнице в ценах (недостроенное жилье дешевле на 20-40%, чем в новостройке). Ведь продается не столько квартира, сколько обязательство застройщика выполнить работы по проекту вовремя и в полном объеме.

Поскольку заемщик не становится собственником в момент оформления ипотеки, договор часто содержит ограничения. Например, многие банки накладывают запрет на проведение сделок в течение нескольких лет после сдачи дома либо до исполнения обязательств. Возможная схема - погашение досрочно и последующая продажа необремененной квартиры.

Пошаговая инструкция по продаже жилья в недостроенном доме со сменой заемщика:

1. Обратиться к застройщику за разрешением на смену собственника (выдача документа может быть платной).
2. Получить согласие банка на продажу, обсудить варианты проведения сделки.
3. Найти покупателя и выбрать схему перекредитования в зависимости от того, есть ли у нового собственника необходимая сумма на руках.

Если покупателю не требуются заемные средства для приобретения недвижимости, оформляется четырехсторонняя сделка (застройщик, кредитно-финансовая организация, физические лица - продавец и покупатель). После внесения информации о сделке в реестр банк возьмет комиссию, а прежний заемщик - свой остаток.

Если покупатель не располагает необходимой суммой, заменяется сторона ипотечного договора (все его положения остаются прежними) либо заключается новое соглашение.

Альтернативный способ - взять заем в другой кредитно-финансовой организации. При этом требуется согласие застройщика на замену кредитора.

Продажа квартиры по военной ипотеке

Жилье, приобретенное участником НИС, находится в двойном обременении (в залоге и у кредитно-финансовой организации, и у Росвоенипотеки). Проведение сделки невозможно до исполнения финансовых обязательств в полном объеме. Сначала нужно снять обременение.

Проведение сделки по военной ипотеке невозможно без снятия обременения.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке:

• закрыть долг накоплениями или заемными деньгами, а после реализовать объект как "вторичку";
• получить нецелевой заем, погасить этими деньгами долг перед залогодержателями;
• выплатить ипотеку досрочно за счет покупателя.

Средства, которые после закрытия кредита участник НИС возвращает на счет, восстанавливаются полностью и могут использоваться повторно для приобретения уже другого объекта.

Преимущества и недостатки продажи квартиры в ипотеке

Продажа квартиры, которая находится в залоге у банка, - это сложная сделка. Чаще всего к этому приводит жизненная необходимость: например, планируется покупка жилья побольше или заемщик больше не может выплачивать кредит из-за того, что его финансовое состояние резко ухудшилось. Тем не менее стоит взвесить все за и против подобного решения.

Преимущества продажи квартиры с обременением:

1. Продавец защищен от мошенничества покупателя: деньги перечисляются кредитно-финансовой организацией, банк обеспечивает юридическую сторону процесса.
2. Минимальные финансовые затраты: налог с продажи ипотечной квартиры не уплачивается, расходы по переоформлению несет покупатель.

Недостатки продажи ипотечной квартиры:

1. Стоимость объекта недвижимости часто ниже цены жилплощади с процентами банку. Продавать квартиру с обременением невыгодно для продавца.
2. Длительный срок продажи. Найти покупателя сложнее, чем на "вторичку" без кредита. Несколько недель требуется только на сбор документов, подготовку к сделке и оценочные работы.
3. После заключения сделки продавец не получает денег сразу. Придется ждать перерегистрации в Росреестре.

Инструкция по самостоятельной продаже недвижимости в ипотеку

Порядок продажи квартиры отличается в зависимости от выбранной схемы.

Как проходит процесс, если необходимо переоформление долговых обязательств на покупателя:

1. Продавец получает разрешение кредитора на продажу жилья и начинает подготовку документов. Если банк продал закладную, нужно выяснить, в какой организации находятся документы.
2. Покупатель обращается в банк для оформления ипотеки. Кредитно-финансовая организация проверяет его на платежеспособность.
3. Между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. Банк передает продавцу сумму возмещения (но получить деньги на руки можно только после завершения сделки и переоформления документов на недвижимость в Росреестре).
4. Банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку на нового владельца.

Это самый удобный для всех участников сделки способ, но сложный и длительный. На каждом из перечисленных этапов есть нюансы, которые стороны должны учитывать.

Сбор документов

Чтобы продать квартиру в ипотеке, сначала следует обратиться в банк. Нужно получить разрешение кредитно-финансовой организации и уточнить размер оставшихся обязательств. Далее необходимо приступать к сбору документов. Большинство из них уже на руках у продавца - это технический паспорт, выписка из реестра или свидетельство о праве собственности и др.

Составление договора

Если сопровождением сделки занимается кредитно-финансовая организация, образец договора будет подготовлен банковскими служащими. При необходимости в него можно будет внести изменения перед подписанием.

При самостоятельной продаже ипотечной квартиры, особенно если продавец закрывает долг за счет покупателя, лучше воспользоваться услугами юриста. В этом случае необходимо составить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке, закрыть долг и снять обременение с объекта, а затем подписать основной договор.

Получение оплаты

Чтобы обеспечить безопасную передачу денег, если у покупателя на руках полная сумма, нужно арендовать в банке две ячейки.

В одну новый собственник кладет средства, которых не хватает для досрочного закрытия ипотеки, в другую - остаток (в соответствии со стоимостью недвижимости, указанной в договоре). В остальных случаях деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель становится новым заемщиком.

Заключение сделки

Существует 2 варианта развития событий:

1. Если покупатель может расплатиться сразу, после регистрации трехстороннего соглашения в Росреестре банк берет свою часть суммы, а продавец - свою.

2. При необходимости использовать заемные средства банк должен перезаключить договор с новым собственником. Проводится сделка по переуступке прав и обязанностей, после происходит купля-продажа.

С подписанными документами нужно обратиться в Росреестр. Это обязательное действие, т.к. покупатель становится владельцем жилья не тогда, когда банк перечислит деньги продавцу, а после добавления информации в ЕГРН.

Если квартира куплена без цессии, то еще нужно снять обременение. Чаще всего это делается вместе с регистрацией в реестре.

Риски продажи кредитной недвижимости

Сложность подготовки сделки - это основная причина, почему не хотят продавать квартиру под ипотеку.

Владельцу нужно подготовить объект к сделке:

• погасить долги за ЖКУ;
• сняться с регистрации;
• узаконить все изменения перепланировки;
• узнать, не состоит ли дом на учете в перечне по постановке на капитальный ремонт (банки не дают ипотеку на ветхое и аварийное жилье);
• собрать все правоустанавливающие документы и основания возникновения прав (сложности могут возникнуть, если жилье приобретено нестандартным способом - по договору дарения или по наследству).

Если уже наложено обременение по ипотеке, риски продавца такой недвижимости минимальны. В процессе участвует кредитно-финансовая организация, которая контролирует юридическую сторону и гарантирует безопасность передачи денег.

Самая распространенная потенциально проблемная ситуация - завышение стоимости квартиры при ипотеке; риск продавца здесь состоит в следующем:

• увеличивается подоходный налог;
• если зарегистрированная сделка по какой-либо причине будет отменена, потребуется вернуть полученные средства в размере, указанном в соглашении;
• формально сделка с завышением стоимости считается мошенничеством.

Если сделка оформлена правильно, покупатель не несет никаких неконтролируемых рисков. Могут возникнуть некоторые сложности (например, если использовался маткапитал, алгоритм заключения договора изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников), поэтому по каждому случаю лучше получать индивидуальную консультацию юриста.

Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос